共享办公“开山鼻祖”WeWork 的销售市场公司估值经历了从470亿美金到80亿美金的“滑铁卢”，撤销IPO的申请办理。在销售市场竞相提出质疑WeWork的共享办公室运营模式的情况下，一直声称变成中国版WeWork的优客工场向英国证券监管组织提交密秘招股说明书。

据《华盛顿邮报》报导，中国较大 的联合办公室内空间服务提供商优客工场(Ucommune)已向英国证券监管组织提交一份密秘招股说明书，准备在年末前开展初次公开发行(IPO)。

殊不知，在销售市场针对共享办公领域的疑惑和不确定性状况下，WeWork的落败就在昨日，优客工场为什么在这时再次最后的冲刺发售？

对于此事，《商学院》就赴美上市信息和流失一些财务报告致函拨通向优客工场证实，截至发表文章日，未接到回应。

披上互联网技术外套的“二房东”

2015年9月，优客工场的第一个联合办公室内空间北京阳光100小区开张经营。

一般来说，联合办公的方式是企业签订长期性租期后，将场所开展更新改造，区划为不一样室内空间，以工序或是公司办公室为企业租赁给自由职业、初创公司这些，按周或按月扣除房租。

此外，优客工场还出示包含广告宣传与品牌服务、卵化和企业融资服务项目、税收与金融信息服务、人力资源管理服务项目、法律援助、设计方案与工程施工服务项目、IT适用等服务项目。

优客工场积极推进网上发展趋势室内空间，2016年，优客工场优鲜集App宣布发布；战投专利权综合服务平台知呱呱，刚开始公司生态链合理布局。直至2019年发布小区电子商务平台和广告推广服务平台；起动U Partner资产托管。

中南财经政法大学数据经济研究院实行校长盘和林对《商学院》新闻记者表明，实质上，共享办公室還是“二房东”扣除房租价差方式，自然，对比传统式的房租方式，添加互联网技术、互联网大数据等以后，大大的提高了传统式房租方式的赢利室内空间及其竞争能力。

盘和林感觉，伴随着领域的市场竞争加重，这类共享办公方式不一定可以迅速发展趋势。现阶段，这一服务项目升值室内空间比较有限，方式自身沒有大量能够自主创新的地区。基本个性化服务、学习培训、会员制度等有关业务拓展难度系数大，室内空间也非常比较有限。从赢利的视角看来，这种业务流程很有可能“出力不讨好”，即耗费企业非常大资源管理，但盈利室内空间并不算太大，学习培训等系统化市场竞争也无很大优点。事实上，還是价差的产业化。

依据《2018年中国联合办公活力指数报告》显示信息，收租的“二房东”方式仍是共享办公的关键运营模式，领域赢利依靠卖“工序”，并且仅有共享办公出租率均值做到85%时，才可以维持盈亏平衡。

但房客要求已经减温。自主创业公司中互联网公司总数诸多，而伴随着总体经济下滑及其资产缩紧，这类初创公司愈发艰辛，可否平稳租用是个难题。另外，这类初创公司对价钱极其比较敏感，数据共享平台中间的价格竞争给了初创公司大量挑选，但也让服务平台的成本上升。

对于此事，克而瑞证劵房地产投资分析师孙杨在接纳《商学院》记者采访时剖析到，去租联合办公的是这些担负不上高房租的企业，因而联合办公赚的是并不大的价差，他觉得知名企业更想要去租能意味着本身企业知名品牌甲等的写字楼。

绝大多数联合办公室内空间的运营模式现阶段還是房租的差价，而不是理想化情况中为进驻的企业出示各种能够规范化的硬件软件服务项目，乃至是协助企业扩大销售市场。

孙杨再次填补道，现阶段，优客工场总体而言還是一个以“二房东”为主导的方式，另加一定的服务项目。创办人毛大庆将 WeWork 做为她们的学习方式，但在WeWork 公布财务报告中，因收益和赢利相对性过度单一，造成 其公司估值一度下降情况严重。

并且孙杨觉得联合办公的发展趋势在中国还没有到完善的环节，他把联合办公比照了解成物业管理公司，针对做社区商业或是社区便民服务，全中国的物业管理公司都会做探寻。单纯性地根据扣除物业管理服务扣除花费，难以有安全性市场竞争堡垒。

盘和林觉得优客工场要想改进运营模式过度单一的弊端，2019年，优客工场增加了房租之外的多样化业务流程，如在线办公有关的硬件配置和系统软件的推测、设计方案和产品研发，乃至与金融业相关的业务流程。但是，这种业务流程到底能保证哪些水平，对企业盈利增长率这些，仍尚需观查。

截止2019年6月30日，优客工场共遮盖包含中国一线和新一线城市及其马来西亚和纽约市以内的44个大城市，管理方法逾200个联合办公室内空间（在其中包括七个合作经营办公室空间）。

在一路持续加快的瘋狂扩大身后，是如火如荼的融资主题活动。

杰出房地产人的融资与发售梦

2015 年优客工场的创办人毛大庆从万科地产离职，创立优客工场，先前已在房地产圈深耕细作20多年，在领域内极具知名度。

据公布材料显示信息，毛大庆是北大的区域经济学博士研究生，1995年曾参加创立了北京市凯德置地；2009年，毛大庆宣布加盟代理万科地产，从高級工程项目经理一路飙升至万科地产副总裁。任职期，毛大庆曾将北京万科的年销量从40亿人民币保证200亿人民币。

很多年的经理人职业生涯，给毛大庆在房地产圈积累了很多資源与人脉关系。从优客工场以往的融资历史时间看来，这个企业自开创之初就没“差过钱”。

《商学院》新闻记者根据企业查发觉，自优客工场创立至今，一共得到 了20轮融资。2015年到2017年，优客工场每一年都得到 了4轮融资，上年也是连获6轮融资。2020年4月，优客工场再度得到 来源于龙熙房地产业的2亿人民币发展战略融资。目前为止，优客工场得到 总融资额度超出47亿人民币。在进行D轮融资后，优客工场的公司估值早已做到110亿人民币。

以优客工场的融资进度和公司估值，的确应当来到方案开展IPO的情况下了。但是，WeWork 戏剧化的发售过程转述了一个质朴大道理，商业服务企业终归是要挣钱的。

从470亿美金平行线跌至100亿美金，创始人兼CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)因坚持发售而被“逼宫”等几翻瞎折腾后，WeWork奋不顾身的发售方案以不成功结束。

优客工场并未公布数据信息财报数据。而早已出示销售业绩的WeWork，数据信息上并不开朗。WeWork汇报显示信息，2017年WeWork营业收入8.86亿美金，亏本9.33亿美金；2018年上半年度，企业营业收入7.64亿美金，亏本也做到了7.23亿美金。伴随着全产业链的扩大，亏本有可能会加重。

克而瑞证劵房地产投资分析师孙杨表明，伴随着WeWork公司估值降低，说明金融市场已经越来越客观，联合办公的服务项目基本功和运营模式会越来越愈来愈关键。

在销售市场针对共享办公领域的疑惑和不确定性状况下，WeWork的落败就在昨日，优客工场为什么在这时再次最后的冲刺发售？

孙杨觉得优客工场是在试探海外的资产对优客工场的观点，现阶段这类运营模式在中国有自主创新实际意义的。衍化服务项目是优客工场将来的竞争优势，而单是靠融资经营得话，全部领域也是有很有可能出現资金短缺的状况。

另一方面，优客工场对资产要求度相对性较为高，期待能融到大量的资产去扩大。孙杨推断历经企业早期数次融资，如今发售也是为更强充分发挥融资功效，获得大量的发展趋势室内空间，让早期融资者的盈利获得收益。

依据《2018年中国联合办公活力指数报告》掌握到，预估到2020年，中国联合办公总面积预估贴近八千万平米，占商业服务企业办公物业管理总面积的15%。数据信息显示信息，中国有进4亿的企业办公人口数量，将变成世界上最大的联合办公销售市场。

现阶段中国的联合办公占有率是2%，在欧州这一数据信息是4.8%，在纽约乃至早已做到了7.1%。

对中国联合办公销售市场来讲，从2%到7.1%，这一全过程自身就有一个十分大的提高室内空间。

据公布材料，中国共享经济模式现阶段经营规模为3927亿人民币，已占据全世界共享经济模式的33%。

那麼优客以“企业办公”为关键的突破口，共享办公是不是还可以砸开一个千亿元数量级的刚性需求销售市场？优客工场可否发售取得成功得到 金融市场的亲睐？《商学院》将不断关心。